8月份，多伦多房地产市场就像是憋着一口气。卖家和买家都迫不及待地想搞清楚房价是会涨还是跌，到底现在是不是买房/卖房的好时候。

到底今年夏天房地产市场变缓是常态，只是季节性的问题，还是真的在走下坡路?地产经纪人及其客户都想揭开这个悬念。

目前，他们使用的战术就是“拖延战术(waiting game)”，以静制动。

满地可银行的高级经济学家Sal Guatieri认为，大多伦多地区的房价在4月份达到高峰，在接下去几个月会持续下降，然后市场才能稳定下来。


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他指出，加拿大的经济状况一直都有好消息传出来。2017年，加拿大GDP增长量达到3%，已经达到6年间增幅最高峰，是去年的两倍。失业率达到9年最低水平，而消费者信心指数达到7年最高值。

据他预测，央行10月份可能会继续加息，甚至在明年(2018年)加息两次。

1 卖家：房子暂时不卖 改为出租

上月，大多伦多地区的销量比去年同期暴跌40%，其中独立屋的跌幅最为严重。就多伦多来说，独立屋的基准价格比4月份下降了8%。这个跌幅远远高于卑诗省推出外国买家税之后带来的跌幅。

经纪人Boris Kholodov最近接到很多卖家的电话，大多要求将卖房缓一缓，等到9月份或者10月份看看情况再定。“只要不着急卖房，等一等也没有什么损失。”

原本打算卖房的人现在都改出租房子了。一套公寓月租$7,000能够吸引很多租客。很多租客还想着一下子租房租5年，甚至更长时间。一方面，租客不想中途被赶出去;另一方面，租客想把房子当做自己家，好好装饰一番。不过，房东更倾向于灵活一点。

最近，Kholodov把约克维尔10 Bellair St.的一套房子帮客户出租了出去。房东想让租期灵活一点，最后和一个租户约定租期一年。


2 买房：在售房源不多 谈判筹码少

对于现在着急买房的人来说，谈判的筹码也不高，因为挂牌的数量本身就不多，几乎没房可以选择了。

如果一个受欢迎的社区有房子挂牌，几乎马上就能卖出去。不过，每个社区都有较为独特的地方。

3 15%外国卖家税效果不大

前段时间，安省推出15%的外国买家税。对于国内的炒房人士来说，这恰好是一个reality check的机会。

但是对外国的买家来说，这个规定带来的影响并不大。

最近这段时间，市中心和约克维尔的公寓的外国买家有所减少，但是传统区域如Forest Hill和Rosedale在新规出炉之前的外国买家也比较少。


拖延战术还能持续多久？

距离房价达到高峰的四月已经有好几个月了，买卖双方都在观望的状态已经持续了一段时间，但这种状态不可能一直持续下去。一旦这种状态被打破，多伦多的房市可能会渐渐回暖。现在的多伦多是否正在走着温哥华的老路？还是让我们拭目以待。


新屋市场继续升温

大多地区房市放缓，观望气氛浓重，但是整个国内的新建房屋市场仍继续走强，斯高沙银行认为，这和定价关系紧密。



一新屋有价格优势

新建房屋在价格上更有优势，尤其是随着就业和移民的增多，需要新建住宅，这进一步拉低了价格。

特别是把 Teranet-国家银行房屋价格指数和加拿大统计局的新房价格指数对比时，这个差别更加明显。前者只涵盖至少倒手过一次的房子，后者的数据是从开发商那里直接收集的销售数据。



一更能吸引投资者

做为加拿大最大房产市场的大多地区的新房市场表现，令业内知名专家很吃惊，特别是在安省推出了楼市新政以后。

新政对新房市场的影响更大，以前新condo不受租赁管控，现在则不然，这意味着房租每年能增长2%，这无疑抑制了市场。

但是16点公平安居计划的租赁管控只针对1991年建成的房子，因此新公寓市场相比之下对打算挣租金的投资者就更有吸引力。


一可负担性高

这点在温哥华的市场上也能明显看到：现有房屋市场逐渐向新房市场过渡，主要还是可负担性。

相比独立住宅更可负担的就是在建的新condo。根据本月初出版的《都市化报告》，今年上半年大多地区condo销量创纪录。共有12138套新公寓售出。

根据加拿大按揭和住房公司的数据，7月的年化房屋建筑量达到217550套，实现了连续第七个月增长。
温哥华的新建数量也保持在纪录高位，这些房子都将在来年竣工。

半独立屋和镇屋的增长也表明，更可负担的房子将成为主要考虑对象。


蒙特利尔七月销售跳涨

不同于多伦多和温哥华，加拿大目前最热的房市在蒙特利尔。

大蒙特利尔房地产委员会周五发布的数据显示，7月蒙特利尔房屋销量为3075套，与去年同期相比增长了16%，是八年来7月销量最大的一次。

虽然与多伦多和温哥华相比，蒙特利尔的房价仍然低不少，但一直在增涨。蒙特利尔独立屋的价格中位数已经上涨到 $323,000，比2016年7月高出8个百分点。公寓的价格中位数上涨了两个百分点，目前为$256,000。

大蒙特利尔房地产委员会的主席 Mathieu Cousineau在一份声明中表示，“独立屋市场再售的行情持续向卖方倾斜，这是近几个月房价持续上涨的原因。”

由于多伦多和温哥华受到的关注更多，蒙特利尔的房市没有经历暴涨。相应地，卑诗省和安省都为冷却房市出台了政策。

4月，安省出台了十几条楼市新政，目的在于提高房屋可负担性，其中包括对外国买家收取15%的税。从那以后，多伦多所有类型房屋的平均价格比峰值 $920,791下降了近$175,000 ，但是仍然高于去年同期。

温哥华一年前推出外国买家税，销量迅速萎缩。上月销量下降，所有房屋住宅类型的综合基准价首次突破100万加元，比2016年7月上升了8.7%，达到 $1,019,400。

温哥华和多伦多销量放缓的另一个因素是加拿大央行在上个月提高了基准利率，抵押贷款的利息也增加了。

随着央行加息，加拿大各大银行也纷纷提高了自己的最优惠贷款利率，进而推高了可变利率抵押贷款。债券收益率的上升，也影响了新的固定利率抵押贷款的利息。

去年年底，渥太华方面收紧了抵押贷款政策，包括对抵押贷款保险进行了压力测试。


文章来源：加拿大乐活网、加国无忧
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