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今日话题大温公寓销售火爆

今年以来，大温的公寓市场异常火热，自住和投资需求都很旺盛。从年初至今，公寓价格以每个月2.2％的速度上涨。另外，一项新的地产报告显示，公寓的转售速度也在迅速增加，温哥华今年有近5%的公寓单位在购买一年内便被迅速转手，两年内被转卖的比例更接近11%。很多转售业主都是中国买家，他们以“契约转让”的方式赚取差价并规避海外买家税。

公寓销售异常火热，房价平均每月上涨2.2%

今年以来，大温地产市场格局发生变化，原来抢手的独立屋销售有所放缓，而价钱相对便宜的城市屋和公寓成为市场上的香饽饽。

大温地产局主席Jill Oudil表示，对公寓和城市屋的需求仍然是驱动市场发展的主要动力，首次购房者和想从独立屋中搬出减少住宅面积的人群青睐这两种房屋类型。

市场需求的旺盛带动公寓价格上升。今年以来，公寓价格以平均每个月2.2%的速度增长，远超过12个月的平均增长速度1%。许多100万以下的公寓交易都要经历抢offer的价格战。

但是市场上公寓存量不足导致出现供不应求问题。5月大温地区的公寓销售已经超过10年平均值的22%，但存货量却按年下降了18%。

根据大温地产局5月数据，5月公寓销售2025套，基准价格为57万1300元，和去年同期相比增长17.8%，和4月相比上涨3.1%。

短期炒卖现象明显 ，未来价格或将进一步上涨

公寓市场的火热也推动了短期转手现象的增加。温哥华市萨顿西海岸地产公司（SuttonWest Coast Realty）的经纪人Steve Saretsky与UBC商学院教授Thomas Davidoff合作撰写了一份新的地产报告，报告指出，2017年以来，温哥华4.98%的公寓交易属于买家在购入一年内就转手卖出的，比2016年上涨了3.33%。如果将时间长度拉长至两年，转手的比例则高达10.82%。

Saretsky在报告中说，2016年底以来，大温地区独立房交易开始降温，而价格相对较低的公寓价格则出现猛涨。

和公寓相似，城市屋的转售也非常频繁，2017年的转手比例为5.81%，市场供给也无法满足需求。独立屋的转手比例则有所下降，2016年，独立屋一年内的转手比例为总体销量的4.46%，2年为8.1%。而今年一年和两年比例分别下降至2.29%和5.7%，说明市场上独立屋交易放缓。

今年至今，温哥华整体地产市场（包括独立屋、城市屋、公寓）一年内转手的比例为4.36%，去年同期为4.13%，2015年则仅有1.95%。虽然今年的转售比例大大增加，但仍远低于2007年7.24%和2008年的6.11%。多伦多楼市一年内短期转手的比例高达7%，美国2016年的房屋转手比例为6.1%。

Saretsky认为，以目前的市场趋势来看，大温公寓价格还会持续上涨。2017年以来，大温公寓的价格每月平均上涨2.2%。但他称，2005至2007年之间，温哥华公寓一年内转手的比例接近10%，目前的火热楼市仍未能超越当年纪录。

根据大温地产局5月的数据，大温地区公寓的销售挂牌比高达94.6%，也就是说，只要有公寓挂牌上市，几乎百分之百可以被销售出。Saretsky认为，只要这种情况持续，市场会给买家一种公寓价格只涨不跌的印象，并吸引更多人进入市场。

楼花交房前转让合同，借此规避海外买家税

有地产经纪指出，大温公寓市场的短期炒卖交易中，很大一部分属于楼花交易，而买家很多都是是来自中国的海外买家。他们为了规避15%的物业转让税，赶在房屋竣工交割之前进行“契约转让”。

根据目前BC省的法律，“契约转让”的交易不需要支付15%的海外买家税。许多购入两年甚至一年内就迅速转手的交易，大都是楼花买家赶在房屋完工再次卖出，并借此赚取差价。一名温哥华本地经纪说，目前公寓市场中的买家有95%是为了转手赚钱，其中又以中国背景的华人最多。

热门地段公寓空置率高，温市府今年推行空屋税

还有一些以投资为目的的公寓买家把公寓空置，等待地产市场出现好时机公寓升值后再售出，但很多市民却因此无房可住。

一份新的关于温哥华空屋的统计报告显示，过去的15年间，温哥华空屋数量翻倍。温哥华城市规划负责人Gil Kelley表示，根据2016年5月10日人口普查日的数据，温哥华市有25495套房屋空置或临时由外国居民居住。而在2001年，温哥华空屋数量统计为12885套，15年间上涨98%。

SFU大学的城市计划City Program项目总监Andy Yan绘制了温哥华空屋地图。地图显示，在温哥华Coal Harbour、MarineGateway、West End等热点投资地段，空屋率高达20%，这其中公寓居多。

为了解决空置房屋问题，温哥华政府从今年开始推行空屋税，非主要住宅如果一年内空置超过半年，就要缴纳物业价值1%的空屋税。

NDP上台或对楼花开刀，长期来看对地产市场影响甚微

今年BC省选期间，BC省议员兼新民主党（NDP）房屋评论员尹大卫（David Eby）曾表示，为了抑制大温地区公寓价格飞涨，新民主党上台后将对楼花转售开征15%的海外买家税。根据目前公寓市场火爆及楼花转手频繁的局势，新民主党如在短期内上台执政，将执行新政，这也推动了近期公寓市场楼花转让交易的上涨。

NDP还表示，将对在全球有收入、在本省拥有物业却未在本省缴税的人士征收2%的投机税（speculation tax）。一些消费者担心，这些新措施实行后，会让地产市场大变天。但是业内专家表示，新政策出台后短期内可能对楼市造成波动，但从长期来看对楼市发展将没有影响，市场最终仍将平稳发展。

Bosa Property高级副总裁辛普森（DarylSimpson）在之前参加城市发展协会（UDI）论坛时就曾表示，政府会出台更多对于地产市场的规范措施，从某些角度来说，这些措施是有帮助的，比如帮助规范地产经纪行为等，但是从长期来讲，这些措施对市场的影响很小，市场主要还是受供求影响。





多伦多94%的人买不起房，也养不起房

尽管大多伦多地区的房价飞速上涨势头得到遏制，但市民依旧买不起房。最新民调显示，只有6%的人认为自己承担得起多伦多的房价，温哥华则只有2%的人认为自己承担得起房价，，这个比例在卡尔加里是11%﹐在蒙特利尔则是22%。
民意调查公司EKOS Research 于今年6 月1日至19日以电话形式访问了5658名加拿大人，调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认为目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华及多伦多、卡尔加里等地，认为房价难以负担的民众比例更达到或超过9成。

调查结果显示，不仅仅是中低收入的人称自己买不起房，就是那些“中产”阶层或者高收入人群也称自己买不起房，这两个群体中认为房价不可负担的分别为38%和37%。

EKOS Research总裁Frank Graves说﹕这个调查结果令人极度不安﹐加拿大从某个层面说已经到了危机水平﹐房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。

联邦政府承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。将无家可归者减少一半﹐帮助那些住房耗费逾三分之一税前入息的人脱离困境。联邦自由党政府相信﹐最受冲击的可能是租客﹐他们在加拿大很多最大城市租住房屋﹐财政极有困难。

卡尔加里大学公共政策学院研究报告指出，卡尔加里、温哥华和多伦多的住房问题最大，低收入家庭即使是居住于当地一个最便宜的公寓也要花去其收入的一半以上。研究显示因为各地的收入水平、物价消费水平不一样，因而要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。


楼市观望气氛愈加浓厚，买与不买都纠结

安省政府出台政策为房地产市场降温后，有很大比例的首次购房者决定推迟购房。

益普索市场研究公司（Ipsos）五月份为多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，以下简称TREB） 做的研究显示，首次购房者中只有40%的人计划今年买房。与去年11月的调查结果53%相比下降了不少。

TREB将会使用这一调查结果来更新7月6日即将发布的房地产市场预测。TREB曾预测今年仍是卖方市场，且房价比去年上涨10到16个百分点。

2017年头四个月房价保持了2016年的增长势头，3月的价格比去年同期高33%。但是安省自由党在4月20日公布了“16点公平安居政策”后，房地产经纪人对市场的预期就没有那么高了。

以15%的外国买家税为核心的这一政策主要针对的就是非居民投机炒房者。这一政策是否达到初衷尚不清楚，但是这一政策导致10%的购房者表示今年不会购买房产。

TREB的市场分析总监Jason Mercer在周五的新闻发布会上表示，首次购房者的决策相对灵活，可以持观望态度，但一旦他们决定购买，也是可以快速进入市场的。

从TREB的月中销售数据来看，6月的前半个月，房价仍然比去年同期高出6个百分点。不过房产经纪们预计，TREB的官方月末报告将会显示两个月的环比下降。

TREB最新的消费者调查显示，多伦多地区30%的房子有可能在明年挂牌上市。其中15%表示上市的原因和公平安居计划有关。有意愿卖房的人中有80%会再次购买住房。这表明这些家庭并非要退出房市，而是更换房屋类型或者居住地点。

35%的家庭表示在未来一年里有可能或者极有可能买房，这点和去年秋天的调查结果吻合。

你觉得目前的房价在可以承受的范围吗？现在入市还是继续观望呢？

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