近年来一直“相亲相爱”“难分难舍”的多伦多和温哥华房市如今要分道扬镳了！

6月份多伦多房地产委员会(TREB)报告家庭转售同比增长2.4%，这与温哥华地区转售连续第五个月下降37.7%形成鲜明对比。

多伦多的销售增长表明市场已经习惯新的抵押贷款压力测试的影响，而温哥华可能仍然处于Hogue所谓的“调整适应阶段”。

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两个城市的环比销售量也出现分化，多伦多与上月相比增长17.6%，温哥华减少2%。

“非常值得注意的是，在一年来一连串急剧下滑之后，多伦多独立屋市场销售活动开始复苏，”Hogue写道。 “但在温哥华，所有细分市场都出现大幅下滑，其中独立屋销售下滑最严重，与一年前相比下跌了42%。”

虽然销售方面差别较大，但是在房价上，多温步调继续保持一致。

“两个市场的总体基准价格与5月份基本保持不变，”他写道。 “这导致多伦多的同比下降幅度从5月份的-5.4%下降至6月份的-4.6%。温哥华同比上涨幅度从11.5%下降到9.5%。“

尽管价格相对平稳，但Hogue指出，加息使多温市场越加难以负担。Hogue指出，多伦多温哥华作为加拿大最昂贵的市场，对加息非常敏感，本次加央行把基准利率从1.25%调涨至1.5%，这会影响购房成本，因为抵押贷款利率也会随着加息上升。

根据Sotheby在7月10日发布的一份2018年中Top-Tier报告显示，最近，加拿大高价房地产的主要市场中，温哥华已经毫不客气地被淘汰出局。

该报告对全国100万以上的房地产活动进行了调查。报告发现，在2018千六个月内，温哥华百万方地产的销售量较去年同期下降了19%，其中，独立屋占比最大。

henderson坦言,在此环境之下,他对下半年温哥华的豪宅市场没有太大信心,最好的情况是停滞不前,更糟的情况则是房价持续下降。

虽然今年上半年多伦多的豪宅销售的数据也不亮丽,甚至比温哥华还难看一些,$100万及以上豪宅的销量比一年前急剧下滑了46%,但多伦多的情况正好相反,几乎是与温哥华反向而行,因为这里市场更健康,对于未来的前景也更看好。

与温哥华最大的不同是,多伦多不仅是加拿大的金融中心,也是全国拥有知识经济工作最多的城市,以及高收入人士群体最大的城市。

henderson预测说,从今年下半年来看,多伦多的情况令人乐观,因为会有更多买家入市,房价也有更多升高的推动力。

苏富比的报告也简短地提到另外一对双城,即蒙特利尔和卡尔加里:

最近房地产市场人们最关系的问题之一就是加息了。

首先大部分抵押贷款持有人并没有借入他们可获得的最高金额，因此有资金空间来管理更高的贷款账单。

其次，所有获得为期五年以下抵押贷款的家庭都已经通过了压力测试，除非这些家庭近期收入大幅下降，或在其他方面欠有巨债，他们都应具备能力去应对更高的利率。

接下来我们分析加央行加息对收入不变的家庭会有何影响(家庭负债比例-----income and the debit-service ratio)

为了便于分析，加央行评估师假设，2019年更新贷款的人支付的抵押贷款利率，比2014年高出100个基点。同时假设2020年抵押贷款支付利率比2015年高200个基点。

根据评估，即使升息2%，也只会造成19%的家庭负债比例(DSR)增加5%以上，同时因为过去5年收入增长率达11%，所以升息对普通家庭的压力没有很大。